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房地产入冬,房地产基金却已经疯狂爆发!

股市大势 2017-08-26 22:04:52

“政策调控”已成为2017年楼市主旋律。一方面,全国各地纷纷出台的“政策组合拳”,“限售令”、“限购令”、“限贷令”,大幅减少了市场中商品房的购买需求;另一方面,房地产业金融管控日趋严格,也阻挠了地产开发融资。双管齐下的结果,就是如今楼市“降温”已经成为大势所趋。比如在燕郊,“最大楼盘房价直降30%,一个月一套房都卖不出”。

然而,一个奇怪的现象是,楼市降温并没有让房地产基金降温。按理说,房地产入冬,房地产基金怎么可能好过呢?然而,事实刚好相反,房地产基金行业规模迅速扩张,基金管理机构遍地开花。根据21世纪经济报的《2016人民币地产基金报告》,2015和2016年一年之间,地产基金行业规模几乎翻了一番,且盈利集中在10-15%之间,远远超过投资实体行业个位数的基金收益率。

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房地产入冬,房地产基金却已经疯狂爆发!(图1)

小贴士

上图中,IRR,中文名“内部收益率”,可以简单的理解为收益能力能够承受多强的通货膨胀,如10%内部收益率就是说,当通货膨胀率10%时该基金净增值为0;报告中的净IRR,指IRR刨除实际通货膨胀后余下的净收益。

明明房地产行业“入冬”,为什么房地产基金却能越做越火,它是怎么做到如此“逆天”的?

首先,房地产基金投资的“地产”不再是商品房

投资方向上,房地产基金正在经历从单一商品房投资,到多元化投资的转变。

商业地产基金的规模伴随着市场的扩大一直保持稳步增长,除了传统的写字楼、商场之外,一些主题地产如物流、养老等类别的投资也正在兴起。一些投资龙头企业的基金,由于项目城市布局广、产业化程度高、产品系列全、成本控制强,甚至能够达到15%以上的收益率。

此外,政府相关的地产基金开始大量出现,并引入了城市更新、城镇化建设、基础设施开发、PPP等吸纳资金量更大的地产基金投资主题。以海航实业为例,海航实业广泛投资于各种政府相关基建项目,比如海口市大英山路网PPP项目,近日又投资了嘉兴港区建设。

房地产入冬,房地产基金却已经疯狂爆发!(图2)

其次,房地产基金的盈利不只靠卖房

对基金来说,好的投资去向不仅限于房地产开发,一些注重持有型物业的地产公司也是投资的好去处。无论政策如何遏制土体开发,如何遏制商品房流转,对地产的使用需求不会下降,且随着宏观经济好转,该需求会有上升的趋势。这使得一些低负债、重持有的物业投资型地产公司的股权也成为了投资的好去处。

近两年国内投资者多次出手海外置业,海航也紧跟潮流。2015年8月海航收购了路透社总部大楼,该大楼位于伦敦金融区核心位置,是伦敦标志性建筑之一。从德国基金公司收购大楼后,海航选择持有并依靠物业租赁产生稳定的收入。目前,该大楼最大租户为国际金融信息媒体路透社。

房地产入冬,房地产基金却已经疯狂爆发!(图3)

最后,房地产基金还在投资房地产抵押债券

政策管控只能调控未来房产交易。过去的房地产贷款已经发生,所以完全不受影响。因此,许多基金也会选择房地产抵押证券以及其结构化衍生品为投资方向。

一来,此类标的债券有资产作为抵押,且欠款主体大多信用评级良好,故而基金整体风险系数较低;二来,该类债券流动性强可随时转化为资金,保障了资金周转正常。

此外,国内资产证券化市场正处于增长期,国内资产抵押类证券在2016年呈现大幅增长,尤其个人住房抵押贷款支持证券,因信用级别高、流动性强、未来现金流可预测,非常受投资者欢迎,其发行量于2016年达1382亿元,同比增长3倍。此后,伴随着国家对资产证券化的鼓励,住房抵押贷款支持证券的投资只会越来越火热。

政策管控确实给地产行业带来了诸多不确定性,然而这些调控影响的终归只是行业中买卖商品房的行为,有更多的房地产投资领域不受影响。许多房地产基金避开了商品房开发、交易,转而选择政府项目、物业等不仅不受影响、还受到政策鼓励的领域。他们已经走上了获利的康庄大道。

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